20.1.2020

Dne 8. 1. 2020 podepsal návrh zákona o realitním zprostředkování a o změně souvisejících předpisů (dále také jako „RZ“) prezident České republiky, a tímto také dlouho očekávaný zákon o realitním zprostředkování konečně prošel celým legislativním procesem a s ním i novelizace živnostenského zákona.

Dvěma odlišným skupinám dotčených osob z toho plynou nová práva a povinnosti. První skupinou těchto osob jsou podnikatelé vykonávající realitní zprostředkovatelskou činnost, pro které zákon vytváří především nové povinnosti – těmi jsou podle nového zákona realitní zprostředkovatelé. Nová pravidla pro realitní zprostředkovatele v podobě nově stanovených povinností pak mají vytvořit bezpečnější prostředí pro kupující nebo prodávající na druhé straně, tedy zájemce o realitní služby. Vzhledem k většinovému obsahu zákona bude následující článek soustředěn logicky na první zmíněnou skupinu dotčených osob, a to realitní zprostředkovatele, kterých se změna nejcitelněji dotýká.

V oblasti zprostředkování realit s chybějící právní úpravou se objevovalo několik problémů, mezi které patřily především nízká či zcela chybějící odborná kvalifikace osob vykonávajících tuto činnost, nízká konkurenceschopnost v rámci evropského trhu, nedostatečná ochrana spotřebitelů a neúčinná kontrola realitních zprostředkovatelů a konečně nedůvěra v realitní služby a nízká prestiž realitních zprostředkovatelů. Tyto všechny neduhy by měl řešit právě nový realitní zákon stanovením definic jednotlivých pojmů a stanovením nových pravidel pro realitní zprostředkovatele. Zda tyto problémy opravdu vyřeší, ukáže teprve čas.

 

Platnost a účinnost RZ

Byť byl legislativní proces přijetí nového realitního zákona zdlouhavý, ukončení tohoto procesu bylo velice svižné, a o to překvapivější a nečekaná je také jeho rychlá platnost s účinností, jež jsou očekávány k 1. březnu 2020.

Tradiční komplikace při přechodu od starých pravidel k těm novým budou vyvolávat již v minulosti uzavřené platné smlouvy. Pokud jste jako realitní zprostředkovatelé uzavřeli např. realitní zprostředkovatelské smlouvy v období, kdy realitní zákon ještě platný a účinný nebyl, vztahy se mohou řídit stále dle starých pravidel. Smlouvy uzavřené po účinnosti nového zákona ovšem musíte podřídit novým pravidlům.

 

Co bude muset splnit dosud již podnikající realitní zprostředkovatel ihned po účinnosti zákona a co až po nějaké době?

Definice realitní služby, realitního zprostředkovatele, smluv dle RZ a zájemce

Nový zákon v úvodních ustanoveních přesně definuje situace, na které se v praxi bude úprava RZ vztahovat. Úprava směřuje k regulaci:

• činnosti realitního zprostředkování (realitní služby), jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy,
• realitním zprostředkovatelem je podnikatel, který poskytuje službu dle bodu 1),
• smlouvou o realitním zprostředkování je smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy
• zájemcem může být jak osoba poptávající nemovitost, tak osoba nemovitost vlastnící
• realitní smlouvou je smlouva o nabytí:
  1. vlastnického práva k nemovité věci
  2. práva, které odpovídá právu užívání nebo požívání bytového nebo nebytového prostoru, případně nemovité věci.

Výjimka je zde stanovena na ubytovací služby jako Airbnb apod.

 

Co by mělo běžné realitní zprostředkování zahrnovat?

• Pro jednoznačnost posuzování činnosti realitního zprostředkovatele se obligatorně, široce uvádí, která činnost je vždy jejím základním znakem. Zákon stanoví, že „Jde o vyhledání osoby, která má zájem o uzavření realitní smlouvy.“ Zájemcem zde může být tedy osoba jak prodávající či pronajímající nemovitost, tak osoba kupující či pronajímající si nemovitou věc.

Záměrem zákonodárce by mělo obecně být přesunutí břemena nákladů na vlastníky nemovitostí. Při pohledu na výše zmíněnou definici a znění zákona však zůstane vše při starém. Realitní zprostředkovatel má možnost nastavit si odměnu v podobě provize vůči oběma stranám obchodu, což bude v praxi znamenat velice časté placení provize pouze ze strany kupujícího nebo zájemce o pronájem.

 

• Zpravidla je součástí realitní služby také:

1. posouzení stavu nemovité věci,
2. zpracování cenové nabídky,
3. marketingové a inzertní služby,
4. zajištění prohlídky nemovité věci,
5. obstarání stavebně-technické dokumentace,
6. zprostředkování právních služeb,
7. zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

Činnosti dle bodu 2) však nejsou obligatorní. I přesto, že některé z takových činností realitní zprostředkovatel neprovede, neznamená to nutně absenci nároku na provizi.

 

• Nesmí být součástí realitní služby:
  1. nabízení úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, přičemž však zákon nestanoví, že ji nemůže poskytovat a
  2. zprostředkování poskytnutí takové úschovy někým jiným než bankou, zahraniční bankou, notářem nebo advokátem.

 

Co musí splňovat osoba realitního zprostředkovatele?

• Bezúhonnost

Realitní zprostředkovatel musí být bezúhonný. Za bezúhonnou se pro potřeby tohoto zákona nepovažuje osoba, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena. To platí také u právnických osob, které musí vlastnit nebo řídit stejně tak osoby bezúhonné. Bezúhonnost se prokazuje výpisem z evidence Rejstříku trestů.

• Mít zřízené pojištění realitního zprostředkovatele

Realitní zprostředkovatel musí být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování, s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v 1 roce. Realitní zprostředkovatel předloží Ministerstvu pro místní rozvoj do 10 pracovních dnů ode dne uzavření smlouvy o pojištění stejnopis nebo úředně ověřenou kopii této smlouvy.

 

• Mít zřízené živnostenské oprávnění dle novely živnostenského zákona

V souvislosti se vznikem nového realitního zákona vznikla nová vázaná živnost „realitní zprostředkovatel“, kterou je třeba ohlásit a doložit k ní odbornou způsobilost. Ti, kteří již jako realitní zprostředkovatelé podnikají, na to mají 6 měsíců. Ti, co nyní chtějí začít takto podnikat, si musí zřídit novou živnost dle nových pravidel od samého počátku. Odbornost realitního zprostředkovatele prokáží následující kvalifikace:

1. VŠ Právo nebo VŠ – Ekonomické obory (ekonomie, marketing a obchod) nebo VŠ Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu staveb, nebo VŠ tomu odpovídající (což posoudí živnostenský úřad)
2. Jiná VŠ, vyšší odborná škola nebo SŠ + 3 roky praxe v oboru
3. Profesní kvalifikace realitního zprostředkovatele (zkouška)
4. Mezinárodní uznání
5. VŠ titul Bc. + 1 rok praxe + MBA (nemovitosti)

Jaké povinnosti musí nově realitní zprostředkovatel splnit v probíhajícím obchodu se zájemcem?

• Realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování, která vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce, a tak by neměl makléř ponechávat nic náhodě a smlouvu mít vždy písemnou.

Smlouva o realitním zprostředkování musí obsahovat:

1. označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání (alespoň obecným způsobem)
2. výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná (alespoň obecným způsobem)
3. výši provize, nebo způsob jejího určení.

 

• Ve smlouvě ale i mimo ni lze ujednat výhradní realitní zprostředkování, které je ujednáním ohledně konkrétního předmětu obchodu, které omezuje právo zájemce uzavřít obchod se třetí osobou pomocí jiného zprostředkovatele nebo sám.
• Smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva.
• Ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.
• Bylo-li realitní zprostředkování ujednáno na dobu neurčitou, výpovědní doba může činit nejvýše 1 měsíc.
• Pokud si strany neujednají jinak, je provize splatná až dnem uzavření realitní smlouvy. Lze si ve smlouvě ujednat, že provize je splatná již při obstarání příležitosti uzavřít realitní smlouvu. Tedy, že realitní zprostředkovatel obdrží provizi již ve chvíli, kdy ještě není nemovitost prodána ani pronajata. Záloha na provizi nesmí překročit 2/3 hodnoty.

 

• nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování je realitní zprostředkovatel povinen předat zájemci výpis z veřejného seznamu k předmětu realitního zprostředkování
• informační povinnost

 

1. o konkrétních závadách a omezeních předmětu obchodu
2. o výši provize nebo způsobu jejího určení mezi realitním zprostředkovatelem a třetí osobou, byla-li ujednána ve zprostředkovatelské smlouvě ohledně stejného předmětu obchodu

Nepředá-li makléř tyto informace, může být následkem odstoupení zájemce od smlouvy do 14 dnů od uzavření zprostředkovatelské smlouvy. Realitní zprostředkovatel má vedle toho důkazní břemeno v případě pochybností, že se zájemce seznámil s písemnostmi, na které se ve smlouvě odkazuje. Není proto od věci projít si celý proces uzavírání smlouvy s advokátem, případně si nechat vypracovat dokumenty tak, aby proběhl obchod makléře bez právních rizik.

V českém právním řádu dosud nebyly pojmy jako realitní činnost, ani realitní zprostředkovatel, ani další pojmy z RZ nijak pojmenovány. V důsledku toho celý realitní trh fungoval na soukromoprávní obecné zákonné úrovni dle občanského zákoníku. Ale nefungoval tak, jak by mohl. Proto tu ostatně máme nový zákon, kterým se toto fungování znatelně mění a mnoho záležitostí je tak upravena od obecné úpravy specificky. Vysoká ochrana dle nového zákona je kladena na zájemce o poskytnutí realitních služeb, proto si již realitní zprostředkovatelé nemohou užívat takové smluvní volnosti, jakou disponovali doposud. Zejména je třeba, aby dodržovali všechny formální náležitosti a povinnosti v obchodním procesu, včetně kompletní smluvní dokumentace. Pokud by tak neučinili, mohli by se obávat např. zneplatnění právního jednání a přijít o nárok na provizi, případně při naplnění skutkové podstaty některého z přestupků očekávat i vysokou pokutu.

 

Mgr. Michal Havel, advokátní koncipient

Mgr. Hana Křenková, advokát

 

Zdroje:

• zákon č. 39/2020 Sb., zákon o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů